有报道称，联邦政府已要求财政部调查对澳大利亚为投资性房地产业主提供的数十亿税收优惠进行彻底改革的可能性，负资产负债率因此再次被提上政治议程。
总理安东尼-阿尔巴内塞在《悉尼先驱晨报》报道发表数小时后被问及此事时没有否认，也没有排除对负资产负债表或资本利得税优惠进行修改的可能性。
反对者–包括绿党和其他跨党派议员–声称这两项税收政策正在加剧住房危机。
那么，什么是负资产负债率，税收优惠对投资性房地产有何影响？让我们一起来看看。
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负资产负债率是一种税收优惠，适用于投资成本大于投资收益的情况。业主可以从总收入中扣除净损失，降低应纳税总收入，从而减少纳税额。
它可以适用于澳大利亚的任何一种投资，但最常见的是与投资房产相关的投资。
在实践中，这意味着如果房东的租金收入为 40,000 元，但在同一房产上的利息支出和所有权成本为 50,000 元，那么他们可以在应纳税收入中扣除 10,000 元。
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澳大利亚在资本利得税方面的优惠政策是鼓励人们负资产投资的因素之一，即使这意味着要亏本经营投资性房地产。
根据这些规定，如果某人在拥有资产一年以上后将其出售并获得利润（或资本收益），则只需对利润的一半征税。
由于澳大利亚的房价通常上涨很快，这就意味着投资者在几年后出售房产就能获得可观的资本收益，因此负资产负债率尤其值得投资。
“联邦财政部表示：”虽然投资房产或股票出现亏损最初似乎有悖常理，但有些人愿意这样做，因为他们期望在出售资产时获得的资本收益能抵消亏损。
根据财政部 1 月份发布的税收分析报告，2021-22 年度将有 110 万澳大利亚人拥有负资产，而投资房产所有者从优惠政策中获得的大部分经济利益都归高收入所有者所有。
“该报告写道：”应纳税收入较高的人最常申请租金减免，应纳税收入最高的 30% 的个人获得了总收益的 65%。
这些优惠政策的受益者也是男性多于女性，以及 40-59 岁的人群。
“财政部写道：”在 2020-21 年度，有 120 万男性申请租金扣除，平均减税 8070 元，比女性的平均减税额高出近 2000 元。
“男性获得 58% 的减税，而女性获得 42% 的减税…
“减税总额的一半以上来自 40 至 59 岁年龄段的人群。这反映出在这些年龄组中，有更多的出租房业主、更高的平均扣除额和更高的平均应纳税收入”。
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根据财政部的同一份分析报告，估计仅去年一年，对出租房的税收优惠就使联邦预算损失了 240 亿元。
这一数字还将增加，2026-27 年将超过 280 亿元。
我们不知道资本利得税优惠到底给房产所有者带来了多少好处，因为它也涵盖了其他各种资产，但我们确实有一个负资产负债率的元数字：2020-21 年，负资产负债率的成本为 27 亿元。
虽然政府正在征求财政部对改变政策的建议，但必须指出的是，这还只是建议，政府还没有正式宣布取消负资产负债率和资本收益优惠的政策。
今年 4 月，参议员大卫-波科克（David Pocock）和杰奎-兰比（Jacqui Lambie）委托议会预算办公室（PBO）模拟了五种不同的税收减免方案，所有这些方案都包括所谓的 “不溯既往 “条款，即现有房产投资者免于受到这些变化的影响。
分析发现，在未来 10 年内，减少特许权可为联邦预算节省 156 亿至 599 亿元，同时还能使住房更加经济实惠。
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除了兰比和波科克之外，绿党也支持撤销负资产负债表和资本收益折扣，这意味着如果政府决定走这条路，将有足够的议会支持通过立法来缩减优惠政策。
那么，为什么这个话题如此有争议呢？
这一切都要追溯到 2019 年，当时人们普遍预计工党将在联邦大选中获胜，但结果却大败而归，赢得的席位比三年前还少。
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这一结果在很大程度上归功于其在 2016 年和 2019 年选举中承诺将 50% 的资本利得税减免减半，并将负资产负债限制在新房产范围内。
“我认为大多数澳大利亚人都会同意，我们需要解决住房危机，而负资产负债是问题的一部分..
值得注意的是，目前澳大利亚的住房市场已与 2010 年代中后期大不相同，尤其是在租房方面。
在 2010 年代，全国房租价格的年涨幅很少超过 1%，尤其是在该十年的后半期。
但最近房价飙升了 7% 以上，同时房地产价格也在飙升，将许多有意首次置业的人拒之门外。
这就是为什么绿党、兰比和波科克等跨党派人士以及许多茶色独立人士都呼吁收回负资产负债率和资本收益折扣的原因。
“绿党领袖亚当-班德（Adam Bandt）说：”这些不公平的税收施舍导致了租房和住房危机。
“他们帮助富有的房产投资者购买他们的第七套房产，却伤害了试图购买第一套住房的租房者”。
但是，如果政府真的采取政策来改变负资产负债率和资本利得，这将保证与联盟党再次发生冲突，因为联盟党已承诺反对任何改变。
